Ugovor o najmu stana – što sve govori Zakon o najmu stanova

od podstanar na 12 veljače, 2018

Ugovor o najmu stana – što sve govori Zakon o najmu stanova

Ugovor o najmu je vrsta ugovora koji po svojoj definiciji ugovor kojim se najmodavac obvezuje predati najmoprimcu određenu stvar na uporabu, odnosno korištenje za koju se najmoprimac obvezuje plaćati najamninu. Prema građanskopravnoj teoriji, ugovor o najmu je konsenzualni ugovor, a to je vrsta ugovora koji nastaju samim sporazumom ugovornih strana, naplatan i dvostranoobvezan ugovor. Uzimajući u obzir da se ugovorom o najmu želi postići određena svrha koja je bitan element ugovora, ugovor o najmu spada u kauzalne ugovore. Ugovor o najmu definiran je Zakonom o obveznim odnosima no 1996. godine donosi se Zakon o najmu stanova („Narodne novine“, broj: 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, u nastavku tekstu: Zakon) kao lex specialis.

Ovdje se govori o ugovoru o najmu stana, njegovim bitnim sastojcima ovisno da li su zakonom detaljnije razrađena, te pravima i obvezama ugovornih strana najma stana.

Formalni oblik ugovora i zakonski određeni sastojci ugovora

Zakon o najmu stanova određuje oblik ugovora o najmu stana, odnosno daje ugovoru o najmu stana obilježje formalnog ugovora, te stoga ugovor o najmu stana sukladno Zakonu mora biti sklopljen u obvezatnom pisanom obliku.

Zakon definira sadržaj odnosno bitne elemente ugovora o najmu stana s time da sve što nije definirano Zakonom, ugovorne strane reguliraju slobodno sukladno Zakonu o obveznim odnosima i drugim propisima koji se odnose na predmet ugovora, a odredbe o najmu Zakona o obveznim odnosima primjenjuju se na ugovor o najmu stana u onom dijelu u kojem nije regulirano posebnim zakonom dakle supsidijarno.

Zakon određuje bitne elemente ugovora o najmu stana, a to su sljedeći:

• određenje ugovornih strana – najmodavca i najmoprimca,

• opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam,

• visina najamnine i način plaćanja,

• vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati,

• podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom,

• vrijeme trajanja najma,

• odredbe o održavanju stana,

• odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi i

• odredbe o primopredaji stana.

Određenje ugovornih strana

Ugovor o najmu stana mora sadržavati određenje ugovornih strana – najmodavca i najmoprimca. Zakon izričito ne definira ugovorne strane ugovora o najmu stana, već određuje da se ugovor o najmu stana sklapa s jednom osobom, a iznimno s oba bračna druga. Prema pravnom određenju i iščitavajući Zakon kao najmodavac se može pojaviti fizička i pravna osoba koja je vlasnik stana budući da Zakon govori o vlasniku.Vezano pak za najmoprimca, iz odredbi Zakona proizlazi da najmoprimac može biti pak samo fizička osoba budući da je Zakonom određeno da se ugovor sklapa s jednom osobom, a iznimno s oba bračna druga. Iz odredbe Zakona u kojoj se izrijekom navode korisnici koji ostvaruju pravo na zaštićenu najamninu i imaju status zaštićenog najmoprimca, također se izvodi zaključak da najmoprimac može biti isključivo fizička osoba.

Najamnina – zaštićena i slobodno ugovorena

Ugovor o najmu stana mora sadržavati odredbe o najamnini, odnosno njezinoj visini i načinu njezina plaćanja. Zakonom je određeno da slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje nije određeno plaćanje zaštićene najamnine.

Zaštićena najamnina se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske. Vlada Republike Hrvatske donijela je Uredbu o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“, broj 40/1997, 117/2005). Zakonom je određeno da uvjeti i mjerila za utvrđivanje zaštićene najamnine utvrđuju se ovisno o opremljenosti i iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Zakon dodatno propisuje da zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.

Zakon izrijekom propisuje da status zaštićenog najmoprimca koji ostvaruju pravo na zaštićenu najamninu imaju korisnici koji se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja; osobe koje se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja; osobe koje su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu Zakona ili su određeni posebnim propisom. Zakon određuje da je zaštićeni najmoprimac i osoba koja je stekla status podstanara zaštićenog prema propisima koji su vrijedili do stupanja na snagu Zakona (zaštićeni podstanar) te on zadržava to pravo na određenom stanu, bez obzira na promjene najmoprimca, odnosno najmodavca, no njegovo pravo je neprenosivo. Status zaštićenog najmoprimca pod uvjetima određenim Zakonom imaju i osobe koje su posebnim propisom prije stupnja na snagu Zakona stekle pravo koristiti se stanom, a taj stan nisu otkupile, a mogle su ga otkupiti samo ako nisu imale u vlasništvu useljivu kuću ili stan i ako je vlasnik tog stana otkupio drugi stan.

Prijelaznim odredbama Zakona određeno je da njegovim stupanjem na snagu prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu Zakona te stupanjem na snagu Zakona te osobe stekle su prava i obveze najmoprimca. Ako je protiv navedenih osoba bio u tijeku postupak za otkaz ili prestanak stanarskog prava, stupanjem na snagu Zakona nisu stekle pravo i obveze najmoprimca. Ako protiv navedenih osoba nije bio u tijeku postupak otkaza ili prestanka stanarskog prava, te su prema Zakonu stekle status najmoprimca, bile su dužne s vlasnikom stana sklopiti ugovor o najmu stana sukladno Zakonu, na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. U navedenom slučaju pravo na zaštićenu najamninu nisu imale osobe koje su u dijelu stana obavljale poslovnu djelatnost ili imale u vlasništvu useljivu kuću ili stan.

Vezano za zaštićenu najamninu, odredbom Zakona određeno je da najmoprimac mora plaćati najmodavcu uz zaštićenu najamninu komunalnu naknadu i ostale troškove u svezi sa stanovanjem, ako tako ugovore. U slučaju izmjene propisa temeljem kojeg je određena zaštićena najamnina dođe do izmjene njezine visine, najmoprimac je dužan plaćati tu najamninu bez izmjene ugovora, a na temelju izračuna najmodavaca.

U odnosu pak na slobodno ugovorenu najamninu, Zakon propisuje ograničenje određivanja visine najamnine u slučaju da je ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme. U slučaju sklopljenog ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme, visina slobodno ugovorene najamnine ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine, a nakon toga svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine te najamnine. Pri izmjeni visine najamnine nakon proteka navedenog roka od godine dana, za naredno razdoblje, visina najamnine može se ugovoriti najviše do iznosa koji odgovara iznosu do 20% većem od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju odnosno županiji za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam. Podatke o visini prosječne najamnine daje upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja, a na temelju podataka iz popisa koje vodi o stanovima. Ako novopredložena najamnina prelazi visinu prosječne najamnine, najmoprimac ima pravo u roku od 30 dana od dana novopredložene visine najamnine putem suda zatražiti utvrđivanje njezine visine, a do donošenja odluke suda, najmoprimac plaća predujam najamnine u visini ugovorene najamnine.

Način plaćanja najamnine

Vezano za način plaćanja najamnine, budući da Zakonom nije izrijekom određen način plaćanja najamnine, pa prema tome ugovorne strane slobodno ugovaraju način i rokove plaćanja. Navedeno uobičajeno uključuje mjesečne režijske troškove, ali nije ograničeno na tu vrstu troškova. Ugovorom je obvezno određivanja vrste troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem odnosno ugovorom je nužno odrediti koje sve troškove dužan snositi najmoprimac i način njihova plaćanja. Zakonom je određeno da najmodavac snosi troškove vezane za održavanje stana u stanju pogodnom za stanovanje.

Obveze najmoprimca i prava najmodavca

Zakon obvezuje najmoprimca da je dužan koristiti se stanom tako da ga je dužan čuvati od oštećenja i ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je pak dužan snositi najmodavac jer je najmodavac taj koji je dužan održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu. Zakon određuje da u slučaju nužnih popravaka u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan. Troškove sitnih popravaka i troškove redovite uporabe stvari snosi najmoprimac.

Isto tako kada je najmoprimac dužan dopustiti ulazak u stan je u slučaju najmodavčeve kontrole, a koje pravo najmodavca proizlazi iz Zakona, a sve detalje vezano za samu kontrolu, raspored, učestalost i druga pitanja, najmodavac i najmoprimac mogu regulirati ugovorom.

Zakon određuje da najmoprimac odgovara po općim propisima za štetu koju on ili korisnici stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (pa tako i one na ime neplaćene najamnine, režijskih troškova, itd). Ako je najmoprimac dužan najamninu i dužan je naknaditi štetu, za dužnu najamninu i naknadu štete postoji zakonsko založno pravo najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama najmoprimca i članova njegova obiteljskog domaćinstva, koje mogu biti predmet ovrhe. Dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine odnosno naknade štete, najmodavac može te pokretnine prilikom iseljenja najmoprimca zadržati.

U navedenim slučajevima kada najmoprimac je dužan naknaditi iznos najamnine i naknaditi štetu, za dužnu najamninu i počinjenu štetu članovi najmoprimčeva obiteljskog domaćinstva solidarno odgovaraju s njim, a tko su članovi najmoprimčeva obiteljskog domaćinstva određuje se u ugovoru kao bitan sastojak ugovora o najmu stana.

Obveza najmoprimca i predaja stana

Zakonom je određeno da je najmoprimac dužan nakon prestanka najma predati stan najmodavcu u stanju u kojem ga je zaprimio uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo redovitim korištenjem stanom, osim ako su stranke drukčije ugovorile. Budući da je bitan sastojak ugovora odredba o primopredaji stana, važno je jasno i nedvojbeno utvrditi stanje stana prije i nakon korištenja kako bi se sa sigurnošću moglo odrediti prava i obveze ugovornih strana ugovorna o najmu.

Korištenje ostalih prostorija u zgradi

Zakon propisuje da najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi. Ostale prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi (garaže, praonica rublja, sušionica rublja i slično) mogu biti predmet ugovora o najmu stana, njihovo korištenje se mora izrijekom ugovoriti , a za njihovo korištenje plaća se posebna ugovorena naknada.

Podaci o drugim osobama kao bitan sastojak ugovora o najmu stana

U ugovor o najmu stana obvezno se unose podaci o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom budući da u slučaju smrti najmodavca ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe, prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova nasljednika ili pravnog sljednika.

U slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti najmoprimca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova bračnog druga, a ako ga nema, tada prava i dužnosti prelaze na dijete, pastorka ili najmoprimčeva usvojenika koji je naveden u ugovoru, ovisno o njihovu sporazumu. O navedenoj promjeni najmoprimac ili osobe koje s njim stanuju dužne obavijestiti najmodavca u roku od 30 dana od smrti ili iseljenja najmoprimca, a u istom roku dužne su te osobe obavijestiti najmodavca ako ne žele produžiti ugovorni odnos. Ako navedene ne postignu sporazum o tome tko će preuzeti prava i obveze iz ugovora o najmu, protekom roka od 30 dana od dana smrti ili iseljenja najmoprimca smatrat će se da stan koriste bez ugovora o najmu stana.

Vezano za status zaštićenog najmoprimca u istom slučaju, Zakonom je određeno da u slučaju smrti najmoprimca ili napuštanja stana od strane najmoprimca, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu stana prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o njihovu sporazumu, a u slučaju spora najmoprimca određuje najmodavac. Osoba koja je navedena u ugovoru o najmu stana dužna od najmodavca u roku od 60 dana od dana nastale promjene zatražiti sklapanje ugovora, a najmodavac je dužan s tom osobom sklopiti ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca. Na navedene načine nastavlja se odnos najma u zakonom predviđenim situacijama.

Zakonom je radi zaštite osoba koje su na dan stupanja na snagu Zakona imale pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima (“Narodne novine”, broj 51/1985, 42/1986, 22/1992 i 70/1993) odredio da se navedene osobe upisuju u ugovor o najmu stana. Ako je najmodavac smatrao da ni jedna od osoba zatečenih u stanu na dan stupanja na snagu Zakona nije imala pravni položaj nositelja stanarskog prava, te osobe mogle su pokrenuti postupak pred sudom radi utvrđivanja pravnog položaja zaštićenog najmoprimca.

Odredbe ugovora o njegovom trajanju, otkaz i raskid ugovora

Zakonom je određeno da u ugovor o najmu stana obvezno sadrži odredbe o vremenu trajanja najma, dakle ugovor o najmu stana može biti sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme.

Ugovor o najmu stana može prestati otkazom ili njegovim raskidom u za to zakonom predviđenim slučajevima.

Propisano je da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito:

1. ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem,

2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca,

3. ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom,

4. ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje,

5. ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

Najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni prethodno navedeni uvjeti ako ga prethodno pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz.

Najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno sklopljenom ugovoru o najmu stana, odnosno Zakonu.

U svim prethodno navedenim slučajevima kršenja ugovora o najmu stana po najmoprimcu ili drugim korisnicima stana koje imaju za posljedicu pravo najmodavca da otkaže ugovor o najmu stana, otkazni rok za iseljenje najmoprimca je tri mjeseca, a otkazni rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.

Isto tako najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme pored razloga navedenih u Zakonu (prethodno numerativno nabrojenih), ako u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati. U ovom slučaju otkazni rok za iseljenje najmoprimca je šest mjeseci, a otkazni rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.

Najmodavac daje otkaz ugovora o najmu stana u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno. Ako pak najmoprimac odbije primiti pisani otkaz, otkazni rok počinje teći od dana kada je obavijest o otkazu predana na pošti.

Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, odnosno u raskidnom roku koji je odredio najmodavac u slučaju , najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca, a postupak pokrenut tužbom za iseljenje najmoprimca hitan je.

Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:

– najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,

– ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

Najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.

Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u raskidnom roku koji je odredio najmodavac u prethodno navedenom slučaju , najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca, a postupak pokrenut tužbom za iseljenje najmoprimca hitan je.

Ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme moguće je obnoviti na prešutan način samo u Zakonom predviđenom slučaju. Ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Ako najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje, ali prema izmijenjenim uvjetima, dužan je o tome obavijestiti najmoprimca u roku i na način kako je prethodno navedeno. Ako najmoprimac u roku od 15 dana od primitka obavijesti o namjeri najmodavca da sklopi ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje, ali prema izmijenjenim uvjetima, ne prihvati ponudu, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

Obveza najmodavca, prekršajna odgovornost i podnajam

Zakon određuje da je najmodavac dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba radi evidencije te nadležnoj poreznoj upravi radi oporezivanja.

Najmoprimac može dati u podnajam stan u cijelosti ili u dijelu, uz suglasnost najmodavca Najmoprimac je dužan ugovor o podnajmu stana kao i sve promjene glede visine podnajamnine dostaviti poreznoj upravi nadležnoj prema mjestu gdje se stan nalazi. Najmoprimac je dužan taj ugovor dostaviti i najmodavcu.

Zakonom je predviđena prekršajna odgovornost najmodavca ako ne dostavi ugovor o najmu stana ne dostavi jedinici lokalne samouprave, odnosno Gradu Zagrebu te poreznoj upravi, a zapriječena novčana kazna za takav prekršaj određena je u iznosu od 1.000,00 do 5.000,00 kuna.

Ugovor o najmu stana kao ovršna isprava

Zakonom o javnom bilježništvu („Narodne novine“, broj 78/1993, 29/1994, 162/1998, 16/2007, 75/2009, 120/2016) određeno je da privatna isprava (dakle ugovor o najmu stana) koju je javni bilježnik potvrdio (solemnizirao) ima učinak ovršne isprave ako je u njemu utvrđena određena obveza na činidbu o kojoj se stranke mogu nagoditi i ako sadrži izjavu obvezanika o tome da se na temelju tog akta može radi ostvarenja dužne činidbe, nakon dospjelosti obveze, neposredno provesti prisilnu ovrhu. Ako privatna isprava ne sadrži navedenu izjavu obveznika ili je nejasna, takvu izjavu na zahtjev obveznika, u nastavku teksta privatne isprave, ispod koje će obveznik staviti svoj potpis, a prije solemnizacije, može unijeti i javni bilježnik.