Kako se zaštititi od lošeg podstanara?

od Tomislav Zovic na 18 ožujka, 2019

Kako bi se adekvatno zaštitili potrebno je upoznati se sa pravima koja vam po zakonu pripadaju kao najmodavcu.

Prije svega potrebno je sklopiti ugovor o najmu stana. Bez njega nemate nikakvu pravnu zaštitu. Naime, ukoliko niste sklopili kvalitetan ugovor o najmu izlažete se riziku da nećete moći naplatiti dogovoreni iznos najamnine, te ukoliko nastane kakva šteta na stvarima kao i na samoj nekretnini nećete moći tražiti naknadu za učinjenu štetu. Nadalje, poseban problem javlja se u situaciji kada najmoprimac ne želi napustiti posjed stana, tada je potrebno pokrenuti sudski postupak radi iseljenja. Postupak pokrenut tužbom radi iseljenja najmoprimca je hitan, međutim u praksi ipak traje duže vrijeme i stvara se dodatni trošak.

Nadalje, ukoliko se utvrdi da nemate sklopljen Ugovor o najmu ili da ga niste prijavili nadležnoj poreznoj upravi, odnosno ustanovi se da u stanu imate najmoprimce čiji boravak niste prijavili, možete biti prekršajno kažnjeni novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.000,00 kuna
Nakon što ste sklopili ugovor o najmu, preporuka je da se sklopi solemnizirani ugovor o najmu, budući isti  ima snagu ovršne isprave. Ugovor o najmu stana sklapa se u obliku javnobilježničkog akta, s ovršnom odredbom o neposrednoj i prisilnoj ovrsi duga najmoprimca na njegovoj cjelokupnoj imovini kao i ovrsi radi iseljenja.

Ovršna klauzula sadrži izjavu obveznika o tome da se na temelju tog akta može, radi ostvarenja dužne činidbe, a nakon dospjelosti obveze, neposredno provesti prisilna ovrha na imovini dužnika i to odmah po dospijeću i u slučaju neplaćanja tražbine.

Naime, ovršnom klauzulom štiti se najmodavac, budući da navedenom klauzulom najmoprimac pristaje da se provede prisilna ovrha radi predaje predmetnog stana najmodavcu slobodnog od osoba i stvari najmoprimca u slučaju kada najmoprimac ne izvrši dobrovoljno vraćanje predmetnog stana najmodavcu po isteku ugovorenog otkaznog roka, a čime ste izbjegli postupak pred sudom.

Ovršnom klauzulom najmoprimac pristaje da se provede neposredna prisilna ovrha na imovini istog, radi isplate u slučaju da najmoprimac ne izvrši uredno podmirenje dospjele mjesečne najamnine najma.
Najmodavac temeljem takvog solemiziranog ugovora u slučaju ne plaćanja ili zakašnjenja s plaćanjem najamnine, protiv najmoprimca može pokrenuti ovršni postupak i tražiti iseljenje, a bez da protiv najmoprimca mora pokrenuti sudski postupak.

Ukoliko najmodavac ne sklopi solemnizirani ugovor o najmu, dobro je znati da je Zakonom o najmu stanova propisano da za dužnu najamninu i naknadu štete postoji zakonsko založno pravo najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama najmoprimca i članova njegova obiteljskog domaćinstva, koje mogu biti predmet ovrhe. Najmodavac može te pokretnine prilikom iseljenja najmoprimca zadržati, dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine odnosno naknade štete.

Preporuka je sklopiti ugovor o najmu na određeno vrijeme radije nego na neodređeno. Naime, stvari su zakonom preciznije definirane za tu varijantu.

Obavezno ugovorite da se rate najma plaćaju na račun najmodavca, koji bi trebao biti naveden u samom ugovoru o najmu, međutim ako se iznos najamnine daje „na ruke“, dajte pisanu potvrdu najmoprimcu, na kojoj će biti naveden datum uplate, iznos novca i potpis.

Zakonski je najmodavac dužan stan i sve u njemu, predati najmoprimcu u ispravnom stanju. Prilikom predaje stana najmoprimcu, bilo bi dobro sastaviti zapisnik o stanju stana u vrijeme predaje. Naime, ukoliko bi se kasnije pojavila kakva oštećenja na stanu od strane najmoprimca, troškove popravka će snositi najmoprimac.

Ukoliko se najmoprimac ponaša suprotno ugovorenim odredbama ugovora o najmu, najmodavac može otkazati ugovor o najmu.
Ako najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili ili ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca. Najmodavac ima pravo raskinuti ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.
Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana.

Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno.
Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, odnosno u roku koji je odredio najmodavac, najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca.

Zakon o najmu stanova pruža određenu zaštitu kako najmodavcu tako i najmoprimcu, međutim u koliko se želite dodatno zaštititi stranke su uvijek slobodne ugovorom o najmu još detaljnije uređivati svoje odnose.
Ugovorne strane često pronalaze tzv. šprance ugovora o najmu da bi izbjegle dodatne troškove, odnosno odvjetničke troškove. Međutim upravo suprotno, ako se prepusti sklapanje ugovora stručnoj i ovlaštenoj osobi, time ćete smanjiti mogućnost nastanka troškova koji bi mogli nastati iz odnosa najmodavca i najmoprimca.